1.    Steuerhinterziehung bei Vermietung über Airbnb?

Das größte Taxiunternehmen der Welt hat keine eigenen Fahrzeuge mehr. Das größte Hotelunternehmen der Welt hat keine eigenen Häuser mehr.

Es ist ein Phänomen der sogenannten Sharing Economy, dass Dienstleistungen immer häufiger von großen Internet-Unternehmen wie Uber oder Airbnb nur noch vermittelt werden. Dabei werden die Ressourcen von Privatleuten genutzt, die ihre eigenen Autos oder Wohnungen zur Verfügung stellen. Dieses System stellt für viele Menschen eine willkommene Gelegenheit dar, sich ein paar Euro hinzu zu verdienen.

Über steuerliche oder gar steuerstrafrechtliche Konsequenzen haben sich bisher viele Airbnb-Vermieter noch keine Gedanken gemacht.

Wer seine Einkünfte aus privaten Vermietungen bis jetzt noch nicht beim Finanzamt gemeldet hat, unverzüglich sollte über eine sogenannte strafbefreiende steuerliche Selbstanzeige nachdenken.

Steuerhinterziehung durch Vermietung bei Airbnb?

Steuerhinterziehung durch Vermietung bei Airbnb?

2.    Wo Geld fließt, ist der Fiskus nicht weit

Am Freitag, den 4. Mai 2018, meldete das Wirtschaftsmagazin, dass deutsche Finanzbehörden den Vermietern von Airbnb, dem weltweit größten Vermittler von Privatunterkünften, auf der Spur sind.

Für viele Menschen war das Anbieten von Airbnb-Unterkünften bisher nur ein harmloses Zusatzeinkommen und eine Gelegenheit, in Kontakt mit Menschen aus aller Welt zu kommen. Dies wird sich bald ändern. Denn spätestens dann, wenn dem deutschen Fiskus die vollständigen Namen und Umsätze aller privaten Wohnungs-Anbieter vorliegen, werden Steuern festgesetzt werden – sofern diese bis dahin noch nicht erklärt wurden.

In vielen Fällen droht auch die Einleitung eines Steuerstrafverfahrens.

Im Folgenden sollen Möglichkeiten aufgezeigt werden, wie man aus der Steuerfalle entkommen kann.

3.    Bin ich überhaupt als privater Airbnb-Vermieter steuerpflichtig?

In den meisten Fällen von Airbnb-Vermietungen dürften steuerpflichte Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung anfallen. Dasselbe gilt für Vermietungen über andere Portale, wie 9flats oder Wimdu.

Bei regelmäßigen Einnahmen und größeren Umsätzen kommen auch Einkünfte aus Gewerbebetrieb in Betracht. Darüber hinaus droht all denjenigen, die das Steuer-Thema bisher nachlässig behandelt haben, eine Umsatzsteuer-Falle.

a.      Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung

Bereits im Jahr 2008 hat der Bundesfinanzhof (BFH) für sogenannte „Messezimmer“ entschieden, dass deren private Vermietung als Einnahmen im Sinne von § 21 EStG (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) zu versteuern sind (vgl. BFH, Urteil vom 04.03.2008, Aktenzeichen IX R 11/07): „Werden einzelne Räume der im Übrigen selbst genutzten Wohnung an nicht haushaltszugehörige Personen zur alleinigen Benutzung vermietet, fallen die Einnahmen unter § 21 EStG.“ Auch wissenschaftliche Aufsätze haben sich mit dem Thema bereits befasst (vgl. etwa Kußmaul/Kloster: Sharing Economy: Versteuerung der privaten Wohnraum(unter)­vermietung im Zwielicht?, in DStR 2016, 1280 ff.).

Dies bedeutet, dass ein Airbnb-Vermieter regelmäßig seiner persönlichen Einkommensteuererklärung das Formular mit der „Anlage V“ beizufügen hat, in dem die entsprechenden Einnahmen eingetragen werden. Diese Grundsätze gelten auch für die Vermietung privater Ferienwohnungen.

Anmerkung: Manche Inhaber von Ferienwohnungen wollen gerade, dass ihre gelegentlichen Vermietungen als steuerpflichtige Einnahmen anerkannt werden. Dieser Wunsch kommt immer dann auf, wenn die Gesamtausgaben für die Immobilie die Einnahmen übersteigen – mit der Folge, dass dann die Kosten für das Feriendomizil als Werbungskosten von der Einkommensteuer abgezogen werden kann. Das Finanzamt erkennt derartige Versuche, die eigene Ferienwohnung auf Sylt über Umwege steuerlich abzusetzen, oft nicht an und spricht von bloßer „Liebhaberei“.

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung setzen nicht zwingend voraus, dass eine abgeschlossene Wohnung vermietet wird. Sie fallen auch an, wenn beispielsweise nur einzelne möblierte Zimmer angeboten werden, die mit dem eigenen Wohnbereich verbunden sind. Selbst wenn der Vermieter das Zimmer selbst jederzeit betreten kann, fallen Steuern an.

Werden neben den Zimmern auch die Nutzung von Gegenständen (z.B. Möbel, Küchengeräte usw.) bzw. Dienstleistungen (z.B. Endreinigungs-Service) mit angeboten, ist in der Regel das gesamte Paket steuerpflichtig (Differenzierungen ergeben sich bei der Umsatzsteuer, s.u.).

b.      Vereinfachungsregelung und Grundfreibeträge: Ab 520 Euro pro Jahr grundsätzlich Steuerpflicht

Ausnahmen von der Steuerpflicht bestehen nur dann, wenn bestimmte Beträge nicht überschritten werden.

Aus Vereinfachungsgründen sehen Finanzämter regelmäßig davon ab, sich für Mieteinnahmen im Hinblick auf die Einkommensteuer zu interessieren, wenn diese 520 Euro pro Jahr nicht übersteigen.

Anmerkung: Dies ist in den sogenannten Einkommensteuer-Richtlinien (EStR 2012) geregelt, die durch das Bundes-Finanzministerium herausgegeben werden. Dort heißt es unter R 21.2:

„Werden Teile einer selbst genutzten Eigentumswohnung, eines selbst genutzten Einfamilienhauses oder insgesamt selbst genutzten anderen Hauses vorübergehend vermietet und übersteigen die Einnahmen hieraus nicht 520 Euro im VZ (Anm.: Veranlagungszeitraum), kann im Einverständnis mit dem Steuerpflichtigen aus Vereinfachungsgründen von der Besteuerung der Einkünfte abgesehen werden.“

Wer sich auf diese Vereinfachungsregelung beruft, kann allerdings auch keine Werbungskosten absetzen. Das bedeutet, dass die Ausgaben, die ein typischer Airbnb-Vermieter hat (Gebühren für Airbnb, anteilige Mietkosten bei Untervermietung usw.), dann ebenfalls steuerlich nicht berücksichtigt werden.

Von dieser Bagatellgrenze abgesehen fallen Steuern selbstverständlich nur dann an, wenn insgesamt die sogenannten Grundfreibeträge des Einkommensteuerrechts überschritten wurden. Wenn also etwa ein Student insgesamt nicht mehr als 8.820 Euro verdient (bei Eheleuten:  17.640 Euro; die Zahlen gelten für 2017), wird ohnehin keine Einkommensteuer fällig – es sei denn, dass dieser Betrag durch die Mieteinkünfte erst überschritten wird.

c.      Werbungskosten

Wenn Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung vorliegen, dürfen alle Ausgaben, die das Angebot bei Airbnb erst ermöglichen, als sogenannte Werbungskosten von der Einkommensteuer abgesetzt werden.

Wer also selbst Mieter einer Wohnung ist, darf die anteilige Wohnungsmiete und die Nebenkosten abziehen. Wer seine eigene Wohnung vermietet, darf Teile der typischen Kosten eines Hauseigentümers (Grundsteuer, Versicherungen, Müllabfuhr, Wasserversorgung usw.) abziehen.

Die Provisionen, die an den Vermittler, also an Airbnb oder Wimdu, bezahlt werden, gehören ebenfalls zu den abzugsfähigen Werbungskosten.

Unter bestimmten Voraussetzungen dürfen sogar Möbel steuerlich abgeschrieben werden (vgl. dazu etwa das Urteil des Finanzgerichts München vom 29.3.2011, Aktenzeichen 13 K 2013/09).

d.      Einkünfte aus Gewerbebetrieb?

Liegen Einkünfte aus Gewerbebetrieb vor, so treten die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (V&V-Einkünfte) dahinter zurück. Man spricht von einer sogenannten “Subsidiarität der Überschusseinkunftsarten” (vgl. § 21 Abs. 3 EStG).

Gemäß § 15 EStG liegen gewerbliche Einkünfte dann vor, wenn eine selbständige nachhaltige wirtschaftliche Betätigung vorgenommen wird, mit der Absicht, Gewinn zu erzielen. Liegt eine gewerbliche Tätigkeit vor, so werden die Einkünfte aus V&V (Vermietung und Verpachtung) in gewerbliche Einkünfte „umqualifiziert“.

Wann bei der gelegentlichen Vermietung von Wohnraum die Grenze zur Gewerblichkeit überschritten wird, ist nach den Umständen des Einzelfalles zu beurteilen. Indizien dafür können beispielsweise eine professionelle Organisation, hohe Umsätze oder Zusatzleistungen wie Frühstück sein.

Letztlich kommt es immer auf den Gesamteindruck an, und auf die Antwort auf die Frage:

Wie nah ist man schon dran an einem Hotel?

Wird die Grenze zur Gewerbsmäßigkeit überschritten, so führt dies nicht nur zur einer Umqualifizierung der Steuerarten im Rahmen der Einkommensteuer. In einem solchen Fall ist zusätzlich auch eine Gewerbesteuer-Erklärung abzugeben.

e.      Umsatzsteuer: Ermäßigter Steuersatz und Kleinunternehmer-Regelung

In den meisten Fällen ist die Vermietung von Privatwohnungen von der Umsatzsteuer befreit (vgl. § 4 Nr. 12 S. 1 UStG = Umsatzsteuergesetz).

Von diesem Grundsatz gibt es allerdings – wie so häufig im deutschen Steuerrecht – gleich wieder eine Ausnahme. Erfolgt nämlich die Vermietung nur kurzfristig an wechselnde Mieter, so besteht doch die Pflicht, Umsatzsteuer an den Staat abzuführen. Diese Ausnahme betraf bisher vor allem die Vermietung von Ferienwohnungen, wird aber im Zusammenhang mit der Shared Economy, d.h. Airbnb-Vermietungen, wirtschaftlich an Bedeutung gewinnen.

Airbnb-Vermietungen sind daher grundsätzlich umsatzsteuerpflichtig!

Das Umsatzsteuergesetz sieht indes – nicht überraschend – noch weitere Ausnahmen vor. Abweichend vom normalen Satz für Umsatzsteuer (19 %) gilt für kurzfristige Vermietungen ein ermäßigter Steuersatz in Höhe von 7 % (vgl. § 12 Abs. 2 Nr. 11 UstG). Hier ist dann allerdings schon wieder danach zu differenzieren, ob die Rechnung für die reine Vermietung oder für andere Dienstleistungen (sog. Zusatzleistungen, d.h. Endreinigung, Frühstück usw.) gestellt wurde.

Glücklicherweise dürften die meisten Airbnb-Anbieter von diesem Thema nicht betroffen sein. Denn die Umsatzsteuer-Thematik kann insgesamt vermieden werden, wenn die insgesamt eingenommenen Mieten den Betrag von 17.500 Euro pro Jahr nicht übersteigen (vgl. § 19 UStG – sogenannte Kleinunternehmer-Regelung). Bei der Ermittlung des Grenz-Betrages von 17.500 Euro werden allerdings Einkünfte aus anderen potenziell umsatzsteuerpflichtigen Einkunftsquellen (Gewerbe) addiert.

Problematisch kann die Umsatzsteuer jedoch dann werden, wenn die Umsätze dem Finanzamt bisher überhaupt nicht mitgeteilt wurden. Auf jeder Rechnung eines Kleinunternehmers muss außerdem vermerkt sein, dass die Umsatzsteuer gem. § 19 Umsatzsteuergesetz nicht ausgewiesen wird. Liegen diese formalen Voraussetzungen der Kleinunternehmer-Regelung nicht vor, ist auch bezüglich der Umsatzsteuer an eine Selbstanzeige zu denken (s.u. unter 5.).

f.        Bettensteuer bzw. Kulturförderabgabe

Neben den Steuerarten Einkommensteuer, Umsatzsteuer und Gewerbesteuer muss in Airbnb-Fällen auch die sogenannte Bettensteuer mit im Auge behalten werden.

Mit „Bettensteuer“ ist eine Kulturförderabgabe gemeint, die bestimmte Gemeinden aufgrund ihres eigenen Satzungsrechts erheben (auch City-Tax, Beherbergungsteuer oder Übernachtungsabgabe genannt).

Gerade in touristisch beliebten Städten wie Berlin, Freiburg, Hamburg oder Köln fällt diese Sonderabgabe für Hotelgäste – und eben auch für Airbnb-Gäste – bei privaten Übernachtungen an.

4.    Droht mir ein Steuerstrafverfahren?

a.      Steuerhinterziehung, § 370 AO

Wer die oben aufgezeigten Steuern dem Finanzamt nicht oder nicht rechtzeitig erklärt hat, erfüllt den Straftatbestand der Steuerhinterziehung (§ 370 AO = Abgabenordnung).

Die Ausrede, man habe nicht gewusst, dass Steuern zu bezahlen sind, lässt das Finanzamt praktisch nie gelten. Die Schwelle zum Nachweis von Vorsatz liegt in Steuerstrafverfahren sehr niedrig.

Kommt es zur Einleitung eines Steuerstrafverfahrens, so drohen empfindliche Strafen, von Geldbußen bis hin zu Geld– oder Freiheitsstrafen auf Bewährung. Daneben sind die Nebenfolgen eines Strafverfahrens nicht zu unterschätzen – die beispielsweise bei Beamten oder Ärzten häufig viel drastischer sein können, als die Strafe selbst.

b.      Zulässigkeit der Vermietung?

Irrelevant für das Steuerstrafrecht ist übrigens die Frage, ob die Airbnb-Vermietung überhaupt zulässig war.

In Städten wie Frankfurt am Main oder Berlin sind Airbnb-Angebote den Stadtvätern ein Dorn im Auge. So ist es beispielsweise in Berlin verboten, ganze Wohnungen an Touristen zu vermieten (Urteil des Verwaltungsgerichts Berlin vom 6.6.2016 – VG 6 K 103.16). Nur die Vermietung einzelner Zimmer ist erlaubt.

War im Einzelfall die Vermietung aufgrund der jeweiligen Gemeinde-Satzungen unzulässig, ändert das nichts an der Steuerpflicht der Einkünfte (sog. Neutralität des Steuerrechts). Auch Prostituierte und Profikiller müssen ihre Einnahmen versteuern. Es drohen bei illegalen Vermietungen jedoch zusätzliche Geldbußen aufgrund des Gemeinderechts. Macht ein Steuerpflichtiger allerdings Angaben im Rahmen einer Steuererklärung, so ist das steuerstrafrechtliche Verwertungsverbot des § 393 Abs. 2 AO zu beachten.

c.      Unterschätze niemals das Finanzamt!

Die Wahrscheinlichkeit, dass Steuerfahnder sich gezielt – und erfolgreich! – auf die Suche nach Steuersündern unter Airbnb-Anbietern machen, ist sehr hoch.

Zum einen gibt es schon seit Längerem „Sonder-Einsatzkommandos“ in manchen Städten, die flächendeckend private Wohnungsangebote unter die Lupe nehmen.

Die Stadt Berlin bietet auf der Internetseite www.berlin.de/zweckentfremdung sogar eine Art Whistleblower-Hotline an, unter der Bürger ihre Nachbarn anschwärzen können, wenn sie beobachten, dass dort zahlende Gäste ein und ausgehen.

Spätestens nachdem im Mai 2018 das Bundeszentralamt für Steuern in Bonn jedoch eine sogenannte Gruppenanfrage nach Irland geschickt hat, um von dort die vollständigen Unterlagen über deutsche Airbnb-Vermieter zu erhalten, kann sich jedoch niemand mehr sicher sein, nicht entdeckt zu werden.

Gruppenanfragen zwischen zwei Staaten basieren auf Art. 26 des OECD-Musterabkommens (OECD-MA). Bei diesem Musterabkommen handelt es sich um eine Empfehlung der internationalen Organisation für wirtschaftliche Zusammenarbeit und Entwicklung (englisch: Organisation for Economic Co-Operation and Development, OECD). Dessen Inhalte werden üblicherweise beim bilateralen Abschluss völkerrechtlicher Verträge zwischen zwei Staaten übernommen. Zwischen Deutschland und Irland gibt es entsprechende bilaterale Verträge, d.h. aus der OECD-Empfehlung wurde zwingendes Rechts. Irland ist zur Erteilung der Auskünfte verpflichtet.

Die Wahrscheinlichkeit, dass dem deutschen Fiskus demnächst eine Liste mit den vollständigen Namen und Adressen der Airbnb-Anbieter vorliegt, aus der sich die Einkünfte der letzten Jahre ergeben, ist nach alledem sehr groß.

d. Verjährung

Strafrechtliche und steuerrechtliche Verjährung laufen nach deutschem Recht nicht parallel. Steuerstraftaten verjähren in der Regel nach 5 Jahren. Steuerlich können, wenn eine vorsätzliche Hinterziehung bejaht wird, Nachzahlungen auch noch nach 10 Jahren festgesetzt werden. Nach der aktuellen Fassung der Vorschriften über die Selbstanzeige (§ 371 AO) sind bis zu 10 Jahre nach zu erklären, wenn man Strafbefreiung erlangen will.

Auf Verjährung werden sich die meisten Airbnb-Vermieter daher nicht berufen können.

5.    Ist eine strafbefreiende steuerliche Selbstanzeige möglich?

Sind die Fristen für eine ordnungsgemäße Erklärung bereits verstrichen oder wurde bereits eine unzutreffende Steuererklärung abgegeben, so besteht die Möglichkeit, eine steuerliche Selbstanzeige gemäß § 371 AO abzugeben.

Die rechtlichen Hürden für derartige Selbstanzeigen sind in den letzten Jahren verschärft worden. Gleichwohl ist sie immer noch ein effizientes und taugliches Mittel, Steuerstrafverfahren zu vermeiden bzw. zumindest deren Folgen abzumildern.

Die Gefahren, Fehler bei der steuerlichen Nacherklärung zu machen, dürfen jedoch nicht unterschätzt werden. Ist eine Selbstanzeige unvollständig oder aus anderen formalen Gründen unwirksam, so entfällt ihre strafbefreiende Wirkung. Schlimmer noch: Sie führt unter Umständen sogar erst dazu, dass ein Steuerstrafverfahren eingeleitet wird. Uli Hoeneß lässt grüßen!

Ein Beispiel für mögliche Fehler, die gemacht werden können, wenn man sich dazu entschließt, nachträgliche Steueranmeldungen für Einkünfte aus Airbnb-Vermietungen zu machen:

Ein Vermieter füllt die Anlage V für die letzten Jahre, in denen er in erheblichem Umfang Gewinne aus der Vermietung privater Wohnungen gemacht hat, aus. Er gibt diese Formulare mit den zutreffenden Zahlen beim Finanzamt ab, ohne weitere Erläuterung.

Gelangt das Finanzamt in dem Beispiel nach eigenen Ermittlungen zu dem Ergebnis, dass in Wirklichkeit Einkünfte aus Gewerbebetrieb vorlagen, so ist die Selbstanzeige unwirksam. Denn der Steuerpflichtige hätte den vollständigen Sachverhalt mitteilen müssen, der es dem Finanzamt ermöglicht, ohne weitere Ermittlungen eine rechtliche Prüfung der Gewerbsmäßigkeit vorzunehmen. Dies ist in dem Beispiel nicht erfolgt. Es kommt zu einem Strafverfahren.

Ein weiterer Grund für die Unwirksamkeit einer Selbstanzeige kann der sog. Sperrgrund der Tatentdeckung sein. Gemäß § 371 Abs. 2 Nr. 2 AO tritt Straffreiheit nicht ein, wenn zum Zeitpunkt der Berichtigung die Steuerstraftat bereits entdeckt war.

Die Gruppenanfrage der Bundesrepublik in Irland dürfte zwar als solche noch nicht zur Tatentdeckung führen. Spätestens wenn darauf eine Antwort vorliegt, ist dies jedoch nicht auszuschließen. Die Fallgestaltung ist derjenigen vergleichbar, bei der Daten von Schweizer Konten auf einer Steuer-CD dem Finanzamt zwar bereits vorliegen, aber im Einzelnen noch nicht ausgewertet wurden.

Nachtrag: In den letzten Wochen meldeten sich Stimmen in der öffentlichen Diskussion zu Wort, die den Standpunkt vertreten, für eine Selbstanzeige sei es in den Airbnb-Steuerhinterziehungen zu spät. Die rechtlichen Hintergründe und was von solchen Behauptungen zu halten ist, haben wir in einem eigenen Artikel dargestellt.

6.    Fazit

Durch zügiges Handeln besteht jedoch jetzt noch die Chance, die ein oder andere steuerliche Leiche im Keller rechtzeitig zu beseitigen. Unüberlegte Panik-Reaktionen sind nicht angebracht.

Dies sollte jedoch nicht ohne die Hilfe eines auf Steuerstrafrecht spezialisierten Rechtsanwalts erfolgen.